Antes de pedir presupuesto para reformar un piso antiguo conviene comprobar cuatro cosas: el estado real de las instalaciones de electricidad y fontanería, por dónde van a entrar los materiales y salir los escombros, qué permiso municipal exige la obra y si el edificio está en un ámbito protegido. Esas cuatro mueven el precio más que los acabados.
Por qué en Vigo esto pesa tanto
Vigo creció con fuerza durante las décadas de los sesenta y setenta, al ritmo de su industria, y buena parte de los pisos que hoy se compran para reformar salieron de esos años o de antes. A eso se añade el Casco Vello, con edificación mucho más antigua y con protección patrimonial. Son viviendas normalmente sólidas en estructura, pero con instalaciones dimensionadas para una casa que tenía muchos menos aparatos eléctricos y con criterios de aislamiento que hoy no se aplicarían.
La consecuencia práctica es que en Vigo «reformar un piso» rara vez significa sólo cambiar acabados. Significa, con mucha frecuencia, encontrarse instalaciones que se proyectaron para una casa con muchos menos aparatos eléctricos, tuberías que han cumplido su vida útil y carpinterías exteriores castigadas por un clima húmedo. Ninguna de esas tres cosas se ve en una visita rápida, y las tres son partidas grandes.
Las instalaciones: lo que no se ve en la visita
Es aquí donde se concentran las sorpresas de mitad de obra, así que es aquí donde conviene preguntar más antes de firmar.
Electricidad
Una instalación de hace décadas no se proyectó para la carga eléctrica de una casa actual, y cuando la reforma la toca hay que dejarla conforme a la normativa vigente: es una de las primeras cosas que el profesional debe valorar en la visita, porque mueve el presupuesto. En la práctica, en un piso que no se ha tocado en décadas suele hacer falta cuadro nuevo con sus protecciones, más circuitos independientes de los que había y, muchas veces, sustituir el cableado completo. Pide que el presupuesto diga cuántos circuitos y cuántos puntos incluye, y que aclare quién emite la documentación de la instalación al terminar.
Fontanería
En edificios antiguos siguen apareciendo tuberías de plomo o de hierro galvanizado, con pérdida de sección y de caudal. Aquí hay una distinción que conviene tener clara desde el principio: lo que pasa por dentro de tu vivienda lo decides tú, pero los bajantes y las columnas generales son elementos comunes del edificio, y tocarlos es asunto de la comunidad de propietarios, no de tu reforma. Muchos retrasos nacen de descubrir eso a media obra.
Ventilación y humedad
Un piso antiguo reformado sin resolver la ventilación es el escenario típico del moho que aparece «después» de la reforma, especialmente en una ciudad con el aire tan húmedo como Vigo. Si en el piso ya hay manchas, conviene diagnosticarlas antes de cerrar paredes: lo explicamos en la guía sobre humedades por condensación en pisos de Vigo.
Accesos, portes y escombros: la partida que Vigo encarece
Vigo está construida en ladera sobre la ría, con calles estrechas y mucha pendiente, y en los edificios más antiguos el ascensor no siempre existe. Eso no cambia el precio del azulejo, pero sí cambia cuántas horas cuesta subir ese azulejo y bajar los escombros — y las horas se facturan.
| Circunstancia | Por qué encarece | Qué preguntar al pedir presupuesto |
|---|---|---|
| Edificio sin ascensor | Todo el material y todo el escombro sube y baja a mano. En pisos altos puede ser un sobrecoste notable de mano de obra. | ¿Está contemplada la mano de obra de acarreo? ¿Hasta qué planta? |
| Calle estrecha o peatonal | El camión no puede estacionar en la puerta, y el contenedor puede necesitar autorización de ocupación de vía pública. | ¿Quién solicita y quién paga la ocupación de vía pública y el contenedor? |
| Pendiente fuerte y acceso complicado | Obliga a portes más pequeños y a más viajes, o a medios de elevación exteriores. | ¿Hace falta plataforma elevadora o grúa? ¿Está dentro del precio? |
| Hueco de escalera muy justo | Condiciona qué piezas caben enteras: bañeras, muebles de cocina o vidrios grandes pueden tener que entrar por fachada. | ¿Se ha medido el hueco antes de elegir las piezas grandes? |
Es una de las partidas que más se «olvida» en los presupuestos baratos y una de las que más discusiones genera después. Que aparezca escrita —aunque sea para excluirla— es buena señal.
Si el piso está en el Casco Vello u otro ámbito protegido
El Casco Vello tiene su propio plan urbanístico: el Plan Especial de Protección e Reforma Interior (PEPRI) do Casco Vello de Vigo, aprobado definitivamente por el Pleno del Concello el 12 de abril de 2007 y publicado en el Diario Oficial de Galicia del 6 de junio de 2007. Ese plan incluye un catálogo de edificios, y estar dentro o fuera de él cambia el trámite.
Aquí está la diferencia que más sorprende, y viene de la propia ficha municipal del trámite: en edificios no catalogados las obras menores se tramitan por comunicación previa, mientras que en un edificio catalogado esas mismas obras menores necesitan licencia, con memoria justificativa de las condiciones estéticas que fija la normativa del PEPRI y fotografías de la fachada y su entorno (trámite OB-004, sede electrónica del Concello de Vigo). En obra nueva o reestructuración dentro del ámbito del PEPRI se pide además consulta previa a la comisión de seguimiento del plan.
Traducido a calendario y a dinero: más plazo administrativo, más probabilidad de necesitar proyecto técnico y menos libertad sobre lo que se ve desde la calle. Lo primero que conviene averiguar, antes de diseñar nada, es si tu edificio está catalogado: de esa única respuesta depende buena parte del trámite. Confírmalo en el Concello de Vigo, porque las condiciones concretas las fija la normativa del plan. El régimen completo —qué trámite corresponde a cada obra y qué documentación se pide— está en la guía de licencias y obras en el Casco Vello.
Permisos: comunicación previa o licencia
Como regla general, una reforma que sólo cambia acabados y no toca distribución, estructura ni fachada suele tramitarse por comunicación previa, mientras que modificar la distribución, tocar elementos estructurales o alterar la fachada exige licencia de obra y, según el caso, proyecto técnico. La frontera exacta la fija el Concello de Vigo y depende de cada intervención, así que confírmala allí antes de empezar: de ello dependen parte del coste y buena parte del calendario.
Si el edificio tiene protección, dalo por hecho que habrá más trámite. Y si todavía no has comprado, la guía de qué comprobar antes de comprar un piso en el Casco Vello ordena las preguntas que conviene resolver antes de firmar.
Qué debe reflejar el presupuesto de un piso antiguo
Además de lo que debe llevar cualquier presupuesto de reforma, en un piso antiguo hay cinco puntos que no deberían faltar:
- Qué instalaciones se renuevan y cuáles no, dicho de forma explícita. «Se revisará la instalación» no es una partida.
- Qué pasa si al abrir aparece algo peor de lo previsto: cómo se valora, quién lo aprueba y con qué documento. Es la cláusula que evita la discusión más caras de todas.
- El acarreo y la gestión de residuos, con el contenedor y la ocupación de vía pública si hacen falta.
- Los elementos comunes que quedan fuera de tu obra por ser de la comunidad.
- El plazo, con fecha de inicio y de entrega, y qué parte del calendario depende de trámites municipales.
El precio final lo fija cada profesional después de ver la vivienda: en un piso antiguo, más que en ningún otro, una cifra dada sin visita no es un presupuesto. Para leer lo que te entreguen con criterio, la guía sobre qué determina el precio de una reforma en Vigo desglosa qué debe incluir y cinco señales de que un presupuesto va a dar problemas.
Preguntas frecuentes
¿Merece la pena reformar un piso antiguo o sale mejor comprar reformado?
Depende del precio de compra, del estado de las instalaciones y de cuánto quieras personalizar. Lo que sí conviene es hacer la cuenta con un presupuesto real delante, no con una estimación por metro cuadrado: en vivienda antigua, la diferencia entre lo estimado y lo presupuestado está casi siempre en las instalaciones.
¿Se puede vivir en la casa durante la obra?
En una reforma integral, con instalaciones renovadas y suelos levantados, lo normal es que no. Si la obra se hace por fases para poder habitarla, dilo antes de pedir presupuesto: cambia la organización del trabajo y, por tanto, el precio y el plazo.
¿Hay que renovar toda la instalación eléctrica obligatoriamente?
Depende del alcance de la reforma y de lo que exija la normativa vigente para lo que se va a intervenir. Es una de las primeras cosas que debe aclarar el profesional en la visita, y debe quedar escrita en el presupuesto.
¿Cuánto tarda una reforma integral de un piso antiguo?
Depende del alcance, de los trámites municipales y de los plazos de entrega de materiales. Lo importante no es la media: es que la fecha de inicio y la de entrega figuren por escrito, y que se diga qué parte del calendario está en manos del Concello.
¿Se garantiza que un profesional pueda estudiar mi proyecto?
No. Depende de que haya profesionales que puedan estudiarlo. Tampoco se garantiza un número concreto de contactos o propuestas.
¿Quién ejecuta la obra?
La obra la ejecuta el profesional con quien acuerdes contratarla. El portal no ejecuta obras ni emite presupuestos; la propuesta, la contratación y la ejecución se acuerdan directamente con el profesional.
Si la reforma se centra en una estancia, tienes páginas propias para las reformas de baños en Vigo y las reformas de cocinas en Vigo, y el resto en los servicios de reforma en Vigo.
Servicio de puesta en contacto: no ejecutamos obras ni emitimos presupuestos. La contratación y la ejecución se acuerdan directamente con el profesional.
