Licencia de obra en el Casco Vello de Vigo: qué permiso necesita tu reforma

En un edificio catalogado de Vigo, todas las obras van por licencia: también las pequeñas. Lo dice la ordenanza municipal de tramitación de licencias sin matices, y el Concello tiene un trámite propio para ellas —OB-004, licencia de intervenciones menores en edificios catalogados—, donde entran cosas tan cotidianas como pintar la fachada, cambiar la carpintería exterior o reformar una cocina sin mover tabiques. Por eso la primera pregunta de cualquier reforma en el casco antiguo no es qué vas a hacer, sino qué categoría tiene tu edificio.

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Qué norma manda sobre tu edificio, hoy

Tres capas se superponen sobre una vivienda del casco antiguo de Vigo, y conviene distinguirlas porque cada una decide una cosa distinta:

• La declaración de bien de interés cultural. El casco viejo de Vigo está declarado BIC con la categoría de conjunto histórico por el Decreto 136/2006, de 27 de julio, publicado en el BOE núm. 223, de 18 de septiembre de 2006. Ese decreto distingue una zona BIC —el entorno de la colegiata, el barrio del Berbés y San Francisco, el barrio del Castillo y la Ferrería y la calle de Santiago— y una zona de respeto que abarca el resto del ámbito del PEPRI: el borde marítimo, el barrio del Cura, la Panificadora, la plaza del Rey y la casa consistorial.
• El planeamiento del ámbito. Lo ordena el PEPRI del Casco Vello, aprobado definitivamente el 12 de abril de 2007 y publicado en el DOG núm. 108, de 6 de junio de 2007, con su catálogo de edificios.
• La ley del suelo gallega. El artículo 142.2.b) de la Lei 2/2016, do solo de Galicia, sujeta a licencia municipal «las intervenciones en inmuebles declarados bienes de interés cultural o catalogados por sus singulares características o valores culturales, históricos, artísticos, arquitectónicos o paisajísticos».

Un apunte que conviene tener claro en 2026: Vigo cambió de planeamiento general el año pasado. La Revisión del PXOM se aprobó definitivamente el 26 de mayo de 2025 (DOG núm. 123, de 30 de junio de 2025) y mantiene el PEPRI como planeamiento incorporado, con la referencia API 101. Es decir: el plan de 2007 sigue mandando en el casco antiguo, pero por incorporación expresa del PXOM nuevo, no por inercia. Cualquier información que aún hable del PXOM de 2008 —que fue anulado judicialmente— está desfasada.

En Vigo no hay un ámbito protegido: hay tres

Es la simplificación que más confunde. «Casco Vello» se usa como sinónimo de «zona protegida de Vigo», y no lo es. La ficha municipal del trámite distingue tres planes especiales, cada uno con su artículo de condiciones estéticas, y la memoria justificativa que hay que presentar cambia según cuál te toque:

La consecuencia práctica es directa: un edificio protegido de Vigo puede no estar en el Casco Vello. Quien compre en Bouzas o en un inmueble incluido en el PEEC se encontrará el mismo tipo de exigencia. Cuál de los tres le corresponde a tu inmueble —o ninguno— lo dice el Concello, no el barrio.

Los dos disparadores de la licencia

Aquí está el matiz que casi nadie cuenta bien, y es el que decide tu trámite. No basta con mirar el mapa: hay dos motivos independientes por los que una obra pasa a exigir licencia, y con que se cumpla uno ya es suficiente.

1. Que el inmueble esté catalogado o sea BIC. La ordenanza municipal reguladora de la tramitación de las licencias urbanísticas del Concello de Vigo lo dice sin matices: «en edificios catalogados todas las obras están sujetas a licencia de obra previa». La comunicación previa de obra menor no sirve en ellos, toque lo que toque la obra.
2. Que la obra altere el aspecto exterior, dentro del ámbito del PEPRI. Su normativa sujeta a licencia previa, dentro de ese ámbito, todo acto de edificación y la modificación de la estructura o del aspecto exterior de las edificaciones. Dicho de otro modo: aunque tu edificio no esté catalogado, si está dentro del PEPRI y vas a cambiar lo que se ve desde la calle, sigues necesitando licencia.

De ahí se deduce la única regla de bolsillo que se sostiene: si el edificio está catalogado, licencia para todo. Si no lo está pero estás en el ámbito, licencia para lo que se ve desde fuera. Y si no se da ninguna de las dos, las obras menores siguen el camino ordinario de la comunicación previa. Cuál es tu caso lo confirma la Gerencia de Urbanismo con la dirección o la referencia catastral en la mano.

Quién autoriza: el Concello o la Xunta

Otra pregunta frecuente, y con respuesta clara. El artículo 58 de la Lei 5/2016, do patrimonio cultural de Galicia, atribuye al ayuntamiento la competencia para autorizar las intervenciones que desarrollan el plan especial de protección, una vez este ha sido aprobado definitivamente. Como el PEPRI del Casco Vello lo está desde 2007, la puerta a la que hay que llamar es la del Concello de Vigo, no la de la Consellería de Cultura.

La excepción está en la propia ley: los bienes singulares declarados de interés cultural, el patrimonio artístico y arqueológico y los bienes de la Iglesia católica siguen el régimen ordinario, con intervención autonómica. Si tu inmueble es uno de esos, el técnico que redacte el proyecto lo verá enseguida.

Qué cuenta como «intervención menor» en un edificio catalogado

Aquí está la sorpresa que más caro sale. El trámite OB-004 define estas obras como las de escasa entidad económica y sencillez técnica, dirigidas a la simple reparación, decoración, mantenimiento o limpieza de edificios declarados bien de interés cultural o catalogados. Y aun así son licencia. La propia ficha municipal las enumera:

• En fachada: limpieza y pintado; reparación y sustitución de canalones, bajantes y barandillas; cambio de carpintería exterior, persianas, barandillas o similares.
• En cubierta: sustitución puntual de material de cubiertas o terrazas.
• En instalaciones: sustitución de las privativas de la vivienda o local —agua, gas, electricidad, desagües o similares—; nuevas instalaciones que no se encastren en elementos estructurales como vigas, pilares o paredes maestras; mantenimiento de las comunes del edificio, como ascensor o calderas.
• En acabados interiores: paredes, suelos y falsos techos, y reformas en cocinas o baños que no modifiquen las divisiones interiores.
• En parcelas y solares: limpieza y roza interior sin movimiento de tierras ni tala, y reparación de cierres sin afección estructural.

Léelo dos veces si tienes una reforma en mente: cambiar las ventanas y renovar la instalación eléctrica están en esa lista. Son dos de las obras más habituales en un piso antiguo. Lo que en un edificio corriente se resuelve por comunicación previa, aquí abre un expediente de licencia. La parte de ventanas está desarrollada en la guía de ventanas y carpintería exterior en un edificio protegido.

Qué documentación pide el Concello

Según la ficha del trámite OB-004, la solicitud se acompaña de:

• El impreso de solicitud de licencia de intervenciones menores en edificaciones catalogadas y la autoliquidación correspondiente.
• Planos de situación y localización, a escala mínima 1:2000 y 1:500 respectivamente.
• Presupuesto desglosado de la obra o actuación.
• Reportaje fotográfico de la fachada del edificio y de la zona de la obra.
• Las autorizaciones e informes sectoriales que sean preceptivos.
• Memoria justificativa del cumplimiento de las condiciones estéticas, referida al artículo que corresponda de los tres de la tabla anterior. Si se actúa sobre la fachada se añade un plano de alzado con el estado actual y el reformado, y se justifica la integración de los materiales propuestos en la fachada existente.
• Si hacen falta andamios, certificado de técnico competente que acredite que se colocan bajo su dirección y en condiciones de seguridad.
• Si se presenta documentación técnica, declaración responsable o certificado colegial del técnico.

Dos lecturas prácticas. La primera: el presupuesto desglosado no es un papel de trámite, es requisito, así que conviene pedirlo desglosado desde el principio —que además es la forma correcta de comparar dos propuestas, como explica la guía de qué determina el precio de una reforma en Vigo—. La segunda: la memoria justificativa y el alzado son documentos de técnico. Si tu obra toca fachada en un edificio catalogado, cuenta con esa partida y pide que figure con nombre propio en el presupuesto.

La compensación: el ICIO baja un 75 % en estos ámbitos

Rehabilitar en el casco antiguo tiene más trámite, pero también una ventaja fiscal que mucha gente no sabe que existe. Según la ordenanza fiscal municipal del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, cuyo tipo de gravamen general es del 3,5 %, disfrutan de una bonificación del 75 % en la cuota las construcciones, instalaciones u obras incluidas en los planes especiales de protección y reforma interior de Bouzas y Casco Vello, en los edificios catalogados del PEEC y en las áreas de rehabilitación integrada.

A eso se suma la tasa por la tramitación de la licencia, que la ordenanza fiscal correspondiente fija en el 0,95 % sobre la base liquidable para licencias de obra, declaración responsable o comunicación previa.

Son porcentajes orientativos tomados de las ordenanzas fiscales en vigor desde el 1 de enero de 2025: las ordenanzas se revisan cada año, así que el importe concreto de tu expediente se confirma en el Concello o en la propia tramitación electrónica. Lo que no cambia es la conclusión: al comparar el coste de reformar dentro y fuera del ámbito protegido, el trámite pesa en contra y el ICIO pesa a favor, y conviene poner las dos cosas en la misma cuenta.

Si la solicitud la hace la comunidad de propietarios

Cuando la obra es del edificio —fachada, cubierta, instalaciones comunes— la solicitud la presenta la comunidad, y el Concello pide, además del DNI de quien firme, el acta del nombramiento de la persona que preside o el acta de la reunión de propietarios donde conste el acuerdo de realizar las obras. Si la presenta la administración de fincas, se acompaña el documento que acredite su representación.

Conviene saberlo antes de programar nada: ese acuerdo tiene su propio calendario y es previo a todo lo demás.

Si la obra es mayor: los otros trámites

OB-004 cubre lo pequeño. En cuanto la reforma modifica distribución, estructura o volumen, el expediente es otro. Estos son los trámites de obra que el propio Concello relaciona:

• OB-001 · licencia de obra nueva.
• OB-002 · licencia de obras de ampliación o reestructuración.
• OB-003 · licencia de obras de reforma y consolidación.
• OB-004 · licencia de intervenciones menores en edificios catalogados.
• OB-005 · licencia de reforma comercial en edificios catalogados.
• OB-006 · licencia de obras de movimiento de tierras.
• OB-009 · licencia de obra (varios): lo que no encaja en ninguna de las anteriores y no está sujeto a procedimiento simplificado ni a comunicación previa.

Cuál corresponde a tu caso no lo decide esta guía ni tu contratista: lo determina el Concello a partir de lo que vayas a hacer. Lo que sí puedes hacer es llegar con el alcance escrito, que es lo que permite una respuesta concreta en lugar de una conversación en abstracto.

Cinco cosas que conviene no dar por hechas

• «Es una obra pequeña, no hace falta permiso». En un edificio catalogado, pintar la fachada o cambiar una ventana están en la lista de OB-004, que es una licencia.
• «Si no toco la fachada, da igual». En un edificio catalogado, sustituir las instalaciones privativas de la vivienda también figura en esa lista.
• «Mi edificio no está catalogado, así que estoy fuera». Dentro del ámbito del PEPRI, modificar el aspecto exterior exige licencia igualmente.
• «Protegido es todo el casco antiguo por igual». Hay zona BIC y zona de respeto, edificios catalogados y no catalogados, y además otros dos ámbitos en la ciudad con su propia norma estética.
• «Ya lo arreglaremos si nos lo paran». Es la vía más cara: obra parada, expediente y una reposición que no estaba presupuestada.

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Preguntas frecuentes

¿Necesito licencia para cambiar las ventanas en el Casco Vello?

Si el edificio está catalogado, sí: el «cambio de carpintería exterior, persianas, barandillas o similares» figura expresamente entre las intervenciones menores del trámite OB-004, que es una licencia. Y aunque no lo esté, cambiar las ventanas modifica el aspecto exterior, que dentro del ámbito del PEPRI también está sujeto a licencia previa. Habrá que justificar además el cumplimiento de las condiciones estéticas del plan que corresponda.

¿Y para reformar la cocina o el baño?

La ficha de OB-004 incluye las «reformas en cocinas o baños que no modifiquen las divisiones interiores» entre las intervenciones menores de un edificio catalogado. Si la reforma sí mueve tabiques, deja de ser intervención menor y el expediente es otro de los trámites de obra.

¿Cómo sé si mi edificio está catalogado?

Preguntándolo en la Gerencia Municipal de Urbanismo, en la Praza do Rei, con la dirección o la referencia catastral. El catálogo se aprobó junto con el PEPRI del Casco Vello, y es el documento que lo determina. No se deduce del aspecto del edificio ni de la calle.

¿Autoriza el Concello o la Xunta?

Con el plan especial de protección ya aprobado, el artículo 58 de la Lei 5/2016 de patrimonio cultural de Galicia atribuye al ayuntamiento la competencia para autorizar las intervenciones que lo desarrollan. Quedan fuera los bienes singulares declarados de interés cultural, el patrimonio artístico y arqueológico y los bienes de la Iglesia católica, que siguen el régimen ordinario.

¿Cuánto tarda el permiso?

No damos plazos. El calendario administrativo depende del Concello, del tipo de expediente y de la documentación que se aporte, y no está en manos de quien ejecuta la obra. Lo que sí conviene es que el presupuesto diga qué parte del calendario depende de trámites municipales y cuál no.

¿Hay ayudas para rehabilitar en el Casco Vello?

Las convocatorias de ayuda a la rehabilitación se abren y se cierran periódicamente, así que no publicamos plazos ni importes: cualquier cifra que diéramos aquí podría estar caducada cuando la leas. Se consultan en la Oficina de Rehabilitación del Concello de Vigo y en el Instituto Galego da Vivenda e Solo.

¿Puedo tramitarlo por internet?

Sí. La sede electrónica permite pagar la autoliquidación y enviar la documentación de forma telemática, y para personas jurídicas y profesionales de colegiación obligatoria la vía electrónica es obligatoria conforme al artículo 14.2 de la Ley 39/2015.

¿Quién ejecuta la obra?

La obra la ejecuta el profesional con quien acuerdes contratarla. El portal no ejecuta obras, no emite presupuestos y no tramita licencias; la propuesta, la contratación y la ejecución se acuerdan directamente con el profesional.

Fuentes oficiales consultadas

Todas consultadas el 25 de agosto de 2026. Los trámites y las ordenanzas cambian: antes de presentar nada, confirma la versión vigente en el propio Concello.

• Trámite OB-004, licencia de intervenciones menores en edificios catalogados — sede electrónica del Concello de Vigo: definición, relación de obras incluidas, documentación requerida y ámbitos de protección.
• Ordenanza municipal reguladora de la tramitación de las licencias urbanísticas y otras formas de intervención administrativa del Concello de Vigo, anexo de obras — régimen de las obras en edificios catalogados.
• Decreto 136/2006, de 27 de julio, por el que se declara bien de interés cultural, con la categoría de conjunto histórico, el casco viejo de Vigo — BOE núm. 223, de 18 de septiembre de 2006, con la delimitación de la zona BIC y la zona de respeto.
• Anuncio de aprobación definitiva del PEPRI del casco viejo de Vigo — DOG núm. 108, de 6 de junio de 2007 (acuerdo del Pleno de 12 de abril de 2007, expediente 7888/411).
• Revisión del Plan Xeral de Ordenación Municipal de Vigo, aprobada definitivamente el 26 de mayo de 2025 — DOG núm. 123, de 30 de junio de 2025; el PEPRI figura en su relación de planeamiento incorporado como API 101.
• Lei 2/2016, do solo de Galicia, artículo 142 — actos sujetos a licencia y a comunicación previa (texto consolidado).
• Lei 5/2016, do patrimonio cultural de Galicia, artículos 39 y 58 — régimen de autorización de intervenciones (texto consolidado).
• Ordenanzas fiscales del Concello de Vigo en vigor desde el 1 de enero de 2025 — tipo de gravamen del ICIO, bonificación en los ámbitos protegidos y tasa de tramitación.

Lo que esta guía no dice, y por qué: no publicamos el listado de edificios catalogados, ni plazos de resolución, ni el importe final de un expediente, ni convocatorias de ayudas con sus cuantías. Son datos que dependen de cada inmueble y de la ordenanza o convocatoria vigente en cada momento, y darlos por buenos desde fuera sería el peor favor posible. Los confirma el Concello de Vigo para tu caso concreto.

Y una advertencia de método, por si consultas las fuentes por tu cuenta: parte de la documentación municipal publicada arrastra referencias a normas ya derogadas —la Ley 30/1992 de procedimiento administrativo, sustituida por la Ley 39/2015, o la antigua ley del suelo gallega de 2002, sustituida por la Lei 2/2016—. Las reglas de fondo siguen siendo las que aplica el Concello; las citas legales antiguas, no. Es un motivo más para confirmar en ventanilla y no en una guía, esta incluida.

Si la reforma ya está decidida, la guía de qué revisar en un piso antiguo antes de pedir presupuesto ordena la visita técnica. Si todavía estás decidiendo la compra, la de qué comprobar antes de comprar un piso en el Casco Vello pone estas preguntas en el momento en que sirven para negociar. El resto está en los servicios de reforma en Vigo.

Servicio de puesta en contacto: no ejecutamos obras ni emitimos presupuestos. La contratación y la ejecución se acuerdan directamente con el profesional.